物业管理行业协会

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近年来物业管理纠纷倍增,物業糾紛案件九成因欠物業費
作者:   来源:   日期:2014-02-13

近日,濟南市中級人民法院的調研分析報告顯示,濟南市法院受理的物業管理糾紛案件類型中,物業管理公司起訴業主催繳物業管理費的案件佔97.13%,成為所有案件中的“絕對主力”。

本報記者 馬雲雲 實習生 杜貴凱 通訊員 趙悅紅

物業管理糾紛三年增兩倍

“濟南市物業管理糾紛案件主要集中在市中、歷下、天橋、槐蔭、歷城和高新開發區等中心城區。”2日,市中院民一庭法官劉繼英說,近年來,此類案件大幅增加,2010年全市法院受理686件,2011年1175件,2012年1184件,2013年前三季度受理1211件,到2013年底總數約2000件。

在受理的這類案件中,物業管理公司起訴業主催繳物業管理費的案件平均比例佔97.13%。2011年至2013年第三季度,天橋區法院受理的物業管理糾紛案件中,物業公司起訴業主催繳物業管理費的案件佔97.66%之多。

業主為啥不交物業費?“業主答辯中反映物業公司自身存在問題的比較多,佔總案件數的82.7%。”劉繼英說,業主的抗辯理由集中在物業公司自身的服務質量上,主要表現在物業服務意識不強、小區衛生環境較差、車位費收費過高等方面。

物業公司勝訴率約九成

“實際情況中,物業公司確實有服務不到位的情況,但是達到嚴重服務瑕疵的不多。”劉繼英說,如果隻有少數業主提出問題,而這個問題不影響大多數業主,法院一般不認為是嚴重瑕疵。如果絕大多數業主都提出這個問題,並提供有關証據,可以認為是嚴重瑕疵。“我們非常慎重,不能因為個別業主影響全體。”

劉繼英表示,也因為如此,在此類案件中,物業公司勝訴率約為90%。對這個數字,濟南市物業管理行業協會會長張平分析,物業公司能有如此高的勝訴率,主要因為這類案件多是物業公司催繳物業費,“如果其他方面的案件多一些,物業公司的勝訴率就不會這麼高。”

報告顯示,有些開發商售樓時的承諾無法兌現,造成業主將矛盾轉嫁到物業公司身上,例如業主所住房屋存在陽台、廚廁、窗戶滲水等質量問題,保修期內維修不及時或找不到維修單位等。該類問題佔總案件數的10.6%。

“有的業主因此拖欠物業費三四年。”劉繼英說,這是業主把法律關系搞錯了,房屋質量是開發商的問題,而物業公司和開發商與業主間是兩個法律關系。

業委會運轉不暢,也是導致糾紛的原因之一。據統計,目前濟南市共有物業管理小區900家左右,備案成立業委會的不到200家,業委會正常運作的不到80家。

劉繼英認為,出現糾紛,開發商、物業、業主都有責任,“這三方面的責任大概各佔三分之一”。開發商交付的房屋質量不合格,物業管理不善、服務不到位,也有時是少數業主不配合、不理解,造成矛盾。同時,物業公司沒有執法權,而行政執法部門又會認為,這屬於小區內部問題,應該歸物業公司管理,不作強制行政處罰。

建議設立房屋質保金專戶

如何減少糾紛?劉繼英認為,首先物業公司應樹立正確的經營理念,提高服務質量。另外,政府管理部門應該在建筑工程質量監管等方面加大力度,除了做規劃,還要做好規劃核實。

劉繼英還建議,要加強行政管理部門對物業服務公司的動態管理,建立質量跟蹤評估機制,提高物業公司的設立條件,嚴格審查公司資質,防止不符合相關資質要求的物業公司進入小區。對開發商選擇前期物業公司進行監管,杜絕不正當選擇與其有利益牽連關系的物業公司。建立物業服務的監督評估機制和信譽檔案制度,對物業公司的服務質量定期進行評級、存檔。

此外,建議制訂地方性法規,強制開發商在房管部門設立房屋質量保証金專戶,確保房屋在質量保修期內得到及時維修。

“要解決好社區的問題,根本是實現業主自治。”張平分析,市民的公共服務意識目前還不成熟,社區裡有公德心、具備與物業溝通技能並有精力的人少之又少,還需要一段時間培育。


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